רכישת דירה מקבלן

מה חשוב לבדוק לפני הרכישה?

האם הבנייה מתבצעת על ידי קבלן רשום כחוק בפנקס הקבלנים?

ודאו שהדירה נבנית אך ורק בידי קבלן רשום בפנקס הקבלנים בענף ובסיווג המתאימים. בקשו מהמוכר-קבלן להציג בפניכם מיד בתחילת המשא ומתן רישיון קבלן לשנה השוטפת לביצוע העבודה וודאו שהרישיון בתוקף. בפנקס הקבלנים מצוין סיווגו המקצועי של הקבלן, הקובע באילו ענפים הוא רשאי לעסוק, וסיווגו הכספי, הקובע עד איזה היקף מותר לו לבצע עבודות. כמו כן, ניתן לקבל מידע נוסף: מספר קבלן, מספר זיהוי/חברה, כתובת ומספר הטלפון. רצוי לבקר בבתים קודמים שקבלן זה בנה, לשוחח עם הדיירים, לבדוק את רמת הגימור ואת התייחסות הקבלן להתחייבויותיו. בררו במידת האפשר מהו מצבו הכלכלי של הקבלן.

מי בעלי הקרקע?

יש לוודא שהקרקע שעליה נבנה הבניין היא בבעלות המוכר/הקבלן או שהוא בעל זכות ניאותה בה, כלומר כי הוא בעל זכות חכירה לזמן ארוך וכי אין על הקרקע שעבודים, עיקולים וכדומה.

בדקו את נוסח הרישום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) בציון מספר גוש וחלקה. בדקו את מסמכי הבעלות שברשות החברה, בעת רכישת דירה מחברה מאכלסת.

אם הקרקע היא בבעלות רשות מקרקעי ישראל, בדקו אם היא עברה היוון אם לא, ייתכן שתידרשו לשלם מאוחר יותר דמי היוון, דמי חכירה שנתיים ודמי הסכמה, העלולים להגיע לסכומים גבוהים. 

אם מדובר ב"עסקת קומבינציה", דהיינו, כאשר בעל קרקע מוכר לקבלן חלק מהקרקע ובתמורה מקבל חלק מהדירות בבניין שיבנה, עליכם לבדוק: האם רשומה הערת אזהרה על שם הקבלן על הקרקע, האם יוכל הקונה לרשום הערת אזהרה על הקרקע, ומהם תנאי העִסקה בין הקבלן לבין בעל הקרקע. שימו לב שהדירה העומדת לרכישה לא יוחדה למי מבעלי המגרש.

היתר בנייה ומיסוי

שימו לב שהדירה המועמדת לרכישה תיבנה כדין. ודאו כי בידי המוכר היתר בנייה שהוציאה הרשות המקומית. הקבלן יכול להציג בפני הקונה את היתר הבנייה. יש לשים לב לפרטים כמו גוש, חלקה, תת-חלקה ובניין כדי לוודא שההיתר הוצא לבניין שבו נרכשת הדירה (אפשר לברר פרטים אלה ברשות המקומית). בדקו גם שאין מניעה מצד רשויות המס לתת אישור לרשום את הדירה על שמכם בלשכת רישום מקרקעין (בגלל חובות הקבלן).

האמור לעיל אינו מהווה חוות דעת משפטית ו/או תחליף לייעוץ משפטי לייעוץ משפטי: 09-7740550